Esempio operativo e checklist

Capitolato ristrutturazione appartamento

Una traccia concreta per trasformare le idee in voci verificabili: categorie, lavorazioni, unità e quantità, materiali, inclusioni, esclusioni e condizioni che possono generare una variante.

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Prima della cifra finale

A cosa serve un capitolato ben preparato

Il capitolato descrive che cosa deve essere realizzato e con quali riferimenti. Aiuta il proprietario, l’impresa e i tecnici a parlare dello stesso perimetro, riducendo formule generiche e scelte lasciate aperte.

Questa pagina ti aiuta a costruire la base. Quando ricevi più offerte, usa poi la guida dedicata a come confrontare i preventivi di ristrutturazione. L’esempio non sostituisce rilievi, progetto, verifiche tecniche o documenti predisposti per il caso concreto.

Ogni riga deve rispondere a sei domande

1 In quale categoria e ambiente rientra?
2 Quale lavorazione produce quale risultato?
3 Con quale unità e quantità viene misurata?
4 Quali materiali o prestazioni sono richiesti?
5 Che cosa è incluso e che cosa resta escluso?
6 Quale condizione può richiedere una variante?

La struttura da replicare

I campi minimi della checklist

Compila una riga per ogni lavorazione. Se un dato non è ancora disponibile, indicalo come “da definire” invece di lasciarlo implicito.

Categoria e ambiente

Esempio: demolizioni · cucina e soggiorno. Permette di ritrovare la voce e collegarla alla tavola corretta.

Descrizione della lavorazione

Verbo, oggetto e risultato atteso: rimuovere, realizzare, ripristinare, fornire o posare.

Unità e quantità

m², m, numero o a corpo, con misura rilevata o chiaramente indicata come provvisoria.

Materiali e prestazioni

Prodotto, fascia, formato, finitura, accessori e criteri di posa quando già definiti.

Inclusioni ed esclusioni

Manodopera, forniture, assistenze, trasporto, smaltimento, pulizia e documenti, separati con chiarezza.

Condizioni di variante

Eventi verificabili che possono cambiare quantità, soluzione, costo o sequenza dei lavori.

Esempio illustrativo, non preventivo

Sette righe di capitolato compilate

Le quantità seguenti servono solo a mostrare il livello di dettaglio. Non rappresentano un computo, un’offerta economica o un modello definitivo: misure e specifiche vanno confermate sull’appartamento reale.

01 · Protezioni e logistica

Protezione delle parti comuni e degli ambienti non interessati dai lavori.

Unità e quantità: 1 a corpo, dopo verifica degli accessi
Materiali: Teli rinforzati, pannelli di protezione e nastri idonei alle superfici.
Incluso: Posa, mantenimento durante il cantiere e rimozione finale delle protezioni.
Escluso: Eventuali oneri condominiali, occupazione suolo o servizi esterni non ancora verificati.
Possibile variante: Percorsi di trasporto più lunghi, vincoli dell’ascensore o prescrizioni condominiali emerse dopo il sopralluogo.

02 · Demolizioni

Rimozione del pavimento esistente nelle zone indicate in planimetria.

Unità e quantità: 68 m² indicativi
Materiali: Consumabili per taglio, raccolta e movimentazione del materiale rimosso.
Incluso: Demolizione del rivestimento, raccolta e carico dei materiali di risulta.
Escluso: Demolizione del massetto e bonifiche non rilevabili prima delle aperture.
Possibile variante: Sottofondo incoerente o impianti non documentati che richiedono lavorazioni aggiuntive.

03 · Opere murarie

Realizzazione di nuovi tramezzi interni secondo il layout approvato.

Unità e quantità: 16 m² indicativi
Materiali: Laterizio da 8 cm, malta, intonaco e profili di raccordo, salvo diversa specifica tecnica.
Incluso: Tracciamento, fornitura, posa e ripristino delle superfici interessate.
Escluso: Interventi strutturali, rinforzi e spostamenti non rappresentati nel layout di riferimento.
Possibile variante: Modifica della distribuzione o interferenze con strutture e impianti esistenti.

04 · Impianto elettrico

Predisposizione e realizzazione dei punti elettrici definiti nella tavola impianti.

Unità e quantità: 45 punti indicativi, distinti per tipo
Materiali: Cavidotti, cavi, scatole e frutti della serie concordata; quadro e protezioni da specificare.
Incluso: Tracce, assistenze murarie e collegamenti relativi ai punti elencati.
Escluso: Corpi illuminanti, domotica e apparecchi non riportati nell’elenco delle forniture.
Possibile variante: Aggiunta o spostamento di punti dopo il tracciamento, oppure quadro esistente non adeguato al progetto.

05 · Impianto idraulico

Nuovi attacchi e scarichi per bagno e cucina nelle posizioni verificate.

Unità e quantità: 11 punti acqua/scarico indicativi
Materiali: Tubazioni, raccordi e sistemi di scarico coerenti con il progetto impiantistico.
Incluso: Distribuzione interna, collegamenti previsti e assistenze murarie correlate.
Escluso: Sanitari, rubinetteria, cucina e interventi sulle colonne condominiali, salvo esplicita indicazione.
Possibile variante: Colonne, pendenze o tubazioni esistenti diverse da quanto verificabile prima delle aperture.

06 · Pavimenti e rivestimenti

Fornitura e posa del nuovo pavimento nelle superfici definite dal progetto.

Unità e quantità: 68 m² netti + sfrido da confermare
Materiali: Gres della fascia e del formato scelti, collante, stucco e profili concordati.
Incluso: Posa secondo schema definito, tagli ordinari, stuccatura e pulizia di fine posa.
Escluso: Livellamenti straordinari, disegni complessi e materiale oltre la fascia prevista.
Possibile variante: Cambio formato, schema di posa o materiale dopo l’ordine; difetti del fondo non visibili in precedenza.

07 · Tinteggiatura e chiusura lavori

Preparazione e tinteggiatura di pareti e soffitti interessati dalla ristrutturazione.

Unità e quantità: 230 m² indicativi di superficie da trattare
Materiali: Fissativo e idropittura della tipologia concordata; colore da campione approvato.
Incluso: Preparazione ordinaria, due mani dove previste e pulizia delle aree lavorate.
Escluso: Ripristini estesi da umidità, decorazioni e cicli speciali non indicati.
Possibile variante: Supporti degradati emersi durante la preparazione o scelta di finiture speciali.

Controllo per categorie

Checklist del capitolato prima del preventivo

Scorri le sei aree e verifica che ogni elemento pertinente sia descritto, misurato oppure indicato come scelta ancora aperta.

Dati di partenza

indirizzo, piano, metratura e ambienti coinvolti;
planimetria o elaborato con revisione e data;
misure rilevate, accessi e vincoli condominiali noti;
opere da mantenere, rimuovere o proteggere.

Demolizioni e smaltimento

elementi da rimuovere e relative quantità;
separazione tra pavimento, rivestimento, massetto e tramezzi;
raccolta, movimentazione, trasporto e conferimento;
protezioni e pulizie previste durante le lavorazioni.

Opere e assistenze murarie

nuovi tramezzi, chiusure, tracce e ripristini;
materiale, spessore e finitura di ogni elemento;
assistenze necessarie agli impianti;
eventuali opere strutturali tenute separate.

Impianti

punti distinti per tipologia e posizione;
apparecchi, collegamenti e predisposizioni;
quadro, protezioni e componenti inclusi;
verifiche e documenti finali pertinenti alle opere.

Materiali e finiture

marca, modello o fascia di fornitura quando definiti;
formato, colore, schema di posa e accessori;
quantità netta, sfrido e soglia economica se prevista;
chi acquista, trasporta, riceve e controlla la fornitura.

Chiusura e consegna

prove, verifiche e pulizie comprese;
documenti e schede da consegnare quando pertinenti;
lavorazioni a carico del committente ancora aperte;
elenco delle scelte da approvare prima dell’avvio.

Materiali

Definisci il riferimento

Se la scelta è chiusa, indica prodotto, formato, finitura e quantità. Se è aperta, usa una fascia o una prestazione misurabile e specifica entro quando va confermata.

Esclusioni

Scrivi ciò che resta fuori

Una voce principale non comprende automaticamente attività collegate. Separa forniture del cliente, opere di terzi, oneri, smaltimenti e ripristini non previsti.

Varianti

Collega la causa all’effetto

Descrivi quale condizione può cambiare la lavorazione e chiedi che eventuali attività aggiuntive siano chiarite prima dell’esecuzione, con impatto su costi e programma.

Dal foglio al cantiere

Come trasformiamo la checklist in un preventivo

A Milano e hinterland partiamo dal sopralluogo per verificare misure, stato visibile degli impianti, accessi e lavorazioni richieste. Il capitolato viene poi allineato al progetto e alle scelte effettive, con un unico referente per coordinare opere murarie, impianti e finiture.

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Rilievo

Misure, accessi, impianti visibili e vincoli operativi.

Perimetro

Categorie, lavorazioni, quantità e responsabilità.

Scelte

Materiali, finiture e alternative ancora da confermare.

Preventivo

Voci chiare, condizioni e percorso operativo condiviso.

Un primo capitolato guidato

Ordina le esigenze con l’app MP Edile

MP EDILE – Ristruttura Smart raccoglie le informazioni sul progetto e genera una stima dei costi, un capitolato riassuntivo e una stima dei tempi. Puoi usarla come base prima di parlare con un tecnico.

Il risultato è orientativo: misure, impianti, materiali e condizioni del cantiere vengono verificati con il sopralluogo prima della proposta effettiva.

Scopri e usa l’app Richiedi un preventivo

App MP Edile per creare una base del capitolato di ristrutturazione

FAQ

Domande sul capitolato di ristrutturazione

Questo esempio è un modello contrattuale pronto da firmare?

No. È una traccia informativa per ordinare le esigenze e preparare il confronto con impresa e tecnici. Il capitolato effettivo va adattato all’immobile, al progetto, alle verifiche tecniche e agli accordi del caso concreto.

Come si indicano le quantità nel capitolato?

Usa l’unità coerente con la lavorazione: metri quadrati per superfici, metri lineari per profili e tubazioni, numero per punti o apparecchi, oppure a corpo quando il perimetro è descritto con precisione. Le quantità definitive richiedono rilievo e progetto.

I materiali devono essere già scelti?

Non necessariamente. Se il prodotto non è ancora deciso, indica almeno prestazione, formato o fascia di fornitura, quantità prevista e cosa accade se la scelta supera il riferimento. Le specifiche potranno essere aggiornate prima dell’ordine.

Come si descrivono inclusioni ed esclusioni?

Per ogni voce scrivi le attività e forniture comprese e, separatamente, ciò che resta fuori. È utile esplicitare anche trasporti, assistenze, smaltimento, pulizie e documenti, evitando di considerarli inclusi soltanto perché collegati alla lavorazione principale.

Come si gestiscono le possibili varianti?

Indica le condizioni che possono modificare la voce, per esempio un fondo degradato non visibile o una scelta cambiata dopo l’ordine. Prima di eseguire attività aggiuntive, perimetro, impatto economico e conseguenze sul programma vanno condivisi in modo chiaro.

L’app MP Edile sostituisce il sopralluogo?

No. L’app aiuta a raccogliere le esigenze e genera una stima dei costi, un capitolato riassuntivo e una stima dei tempi. Il sopralluogo serve a verificare misure, impianti, accessi e condizioni reali prima del preventivo.

Clienti veri, facce vere