Categoria e ambiente
Esempio: demolizioni · cucina e soggiorno. Permette di ritrovare la voce e collegarla alla tavola corretta.
Esempio operativo e checklist
Capitolato ristrutturazione appartamento
Una traccia concreta per trasformare le idee in voci verificabili: categorie, lavorazioni, unità e quantità, materiali, inclusioni, esclusioni e condizioni che possono generare una variante.
Prima della cifra finale
A cosa serve un capitolato ben preparato
Il capitolato descrive che cosa deve essere realizzato e con quali riferimenti. Aiuta il proprietario, l’impresa e i tecnici a parlare dello stesso perimetro, riducendo formule generiche e scelte lasciate aperte.
Questa pagina ti aiuta a costruire la base. Quando ricevi più offerte, usa poi la guida dedicata a come confrontare i preventivi di ristrutturazione. L’esempio non sostituisce rilievi, progetto, verifiche tecniche o documenti predisposti per il caso concreto.
Ogni riga deve rispondere a sei domande
- 1 In quale categoria e ambiente rientra?
- 2 Quale lavorazione produce quale risultato?
- 3 Con quale unità e quantità viene misurata?
- 4 Quali materiali o prestazioni sono richiesti?
- 5 Che cosa è incluso e che cosa resta escluso?
- 6 Quale condizione può richiedere una variante?
La struttura da replicare
I campi minimi della checklist
Compila una riga per ogni lavorazione. Se un dato non è ancora disponibile, indicalo come “da definire” invece di lasciarlo implicito.
Descrizione della lavorazione
Verbo, oggetto e risultato atteso: rimuovere, realizzare, ripristinare, fornire o posare.
Unità e quantità
m², m, numero o a corpo, con misura rilevata o chiaramente indicata come provvisoria.
Materiali e prestazioni
Prodotto, fascia, formato, finitura, accessori e criteri di posa quando già definiti.
Inclusioni ed esclusioni
Manodopera, forniture, assistenze, trasporto, smaltimento, pulizia e documenti, separati con chiarezza.
Condizioni di variante
Eventi verificabili che possono cambiare quantità, soluzione, costo o sequenza dei lavori.
Esempio illustrativo, non preventivo
Sette righe di capitolato compilate
Le quantità seguenti servono solo a mostrare il livello di dettaglio. Non rappresentano un computo, un’offerta economica o un modello definitivo: misure e specifiche vanno confermate sull’appartamento reale.
01 · Protezioni e logistica
Protezione delle parti comuni e degli ambienti non interessati dai lavori.
- Unità e quantità
- 1 a corpo, dopo verifica degli accessi
- Materiali
- Teli rinforzati, pannelli di protezione e nastri idonei alle superfici.
- Incluso
- Posa, mantenimento durante il cantiere e rimozione finale delle protezioni.
- Escluso
- Eventuali oneri condominiali, occupazione suolo o servizi esterni non ancora verificati.
- Possibile variante
- Percorsi di trasporto più lunghi, vincoli dell’ascensore o prescrizioni condominiali emerse dopo il sopralluogo.
02 · Demolizioni
Rimozione del pavimento esistente nelle zone indicate in planimetria.
- Unità e quantità
- 68 m² indicativi
- Materiali
- Consumabili per taglio, raccolta e movimentazione del materiale rimosso.
- Incluso
- Demolizione del rivestimento, raccolta e carico dei materiali di risulta.
- Escluso
- Demolizione del massetto e bonifiche non rilevabili prima delle aperture.
- Possibile variante
- Sottofondo incoerente o impianti non documentati che richiedono lavorazioni aggiuntive.
03 · Opere murarie
Realizzazione di nuovi tramezzi interni secondo il layout approvato.
- Unità e quantità
- 16 m² indicativi
- Materiali
- Laterizio da 8 cm, malta, intonaco e profili di raccordo, salvo diversa specifica tecnica.
- Incluso
- Tracciamento, fornitura, posa e ripristino delle superfici interessate.
- Escluso
- Interventi strutturali, rinforzi e spostamenti non rappresentati nel layout di riferimento.
- Possibile variante
- Modifica della distribuzione o interferenze con strutture e impianti esistenti.
04 · Impianto elettrico
Predisposizione e realizzazione dei punti elettrici definiti nella tavola impianti.
- Unità e quantità
- 45 punti indicativi, distinti per tipo
- Materiali
- Cavidotti, cavi, scatole e frutti della serie concordata; quadro e protezioni da specificare.
- Incluso
- Tracce, assistenze murarie e collegamenti relativi ai punti elencati.
- Escluso
- Corpi illuminanti, domotica e apparecchi non riportati nell’elenco delle forniture.
- Possibile variante
- Aggiunta o spostamento di punti dopo il tracciamento, oppure quadro esistente non adeguato al progetto.
05 · Impianto idraulico
Nuovi attacchi e scarichi per bagno e cucina nelle posizioni verificate.
- Unità e quantità
- 11 punti acqua/scarico indicativi
- Materiali
- Tubazioni, raccordi e sistemi di scarico coerenti con il progetto impiantistico.
- Incluso
- Distribuzione interna, collegamenti previsti e assistenze murarie correlate.
- Escluso
- Sanitari, rubinetteria, cucina e interventi sulle colonne condominiali, salvo esplicita indicazione.
- Possibile variante
- Colonne, pendenze o tubazioni esistenti diverse da quanto verificabile prima delle aperture.
06 · Pavimenti e rivestimenti
Fornitura e posa del nuovo pavimento nelle superfici definite dal progetto.
- Unità e quantità
- 68 m² netti + sfrido da confermare
- Materiali
- Gres della fascia e del formato scelti, collante, stucco e profili concordati.
- Incluso
- Posa secondo schema definito, tagli ordinari, stuccatura e pulizia di fine posa.
- Escluso
- Livellamenti straordinari, disegni complessi e materiale oltre la fascia prevista.
- Possibile variante
- Cambio formato, schema di posa o materiale dopo l’ordine; difetti del fondo non visibili in precedenza.
07 · Tinteggiatura e chiusura lavori
Preparazione e tinteggiatura di pareti e soffitti interessati dalla ristrutturazione.
- Unità e quantità
- 230 m² indicativi di superficie da trattare
- Materiali
- Fissativo e idropittura della tipologia concordata; colore da campione approvato.
- Incluso
- Preparazione ordinaria, due mani dove previste e pulizia delle aree lavorate.
- Escluso
- Ripristini estesi da umidità, decorazioni e cicli speciali non indicati.
- Possibile variante
- Supporti degradati emersi durante la preparazione o scelta di finiture speciali.
Controllo per categorie
Checklist del capitolato prima del preventivo
Scorri le sei aree e verifica che ogni elemento pertinente sia descritto, misurato oppure indicato come scelta ancora aperta.
Dati di partenza
- indirizzo, piano, metratura e ambienti coinvolti;
- planimetria o elaborato con revisione e data;
- misure rilevate, accessi e vincoli condominiali noti;
- opere da mantenere, rimuovere o proteggere.
Demolizioni e smaltimento
- elementi da rimuovere e relative quantità;
- separazione tra pavimento, rivestimento, massetto e tramezzi;
- raccolta, movimentazione, trasporto e conferimento;
- protezioni e pulizie previste durante le lavorazioni.
Opere e assistenze murarie
- nuovi tramezzi, chiusure, tracce e ripristini;
- materiale, spessore e finitura di ogni elemento;
- assistenze necessarie agli impianti;
- eventuali opere strutturali tenute separate.
Impianti
- punti distinti per tipologia e posizione;
- apparecchi, collegamenti e predisposizioni;
- quadro, protezioni e componenti inclusi;
- verifiche e documenti finali pertinenti alle opere.
Materiali e finiture
- marca, modello o fascia di fornitura quando definiti;
- formato, colore, schema di posa e accessori;
- quantità netta, sfrido e soglia economica se prevista;
- chi acquista, trasporta, riceve e controlla la fornitura.
Chiusura e consegna
- prove, verifiche e pulizie comprese;
- documenti e schede da consegnare quando pertinenti;
- lavorazioni a carico del committente ancora aperte;
- elenco delle scelte da approvare prima dell’avvio.
Materiali
Definisci il riferimento
Se la scelta è chiusa, indica prodotto, formato, finitura e quantità. Se è aperta, usa una fascia o una prestazione misurabile e specifica entro quando va confermata.
Esclusioni
Scrivi ciò che resta fuori
Una voce principale non comprende automaticamente attività collegate. Separa forniture del cliente, opere di terzi, oneri, smaltimenti e ripristini non previsti.
Varianti
Collega la causa all’effetto
Descrivi quale condizione può cambiare la lavorazione e chiedi che eventuali attività aggiuntive siano chiarite prima dell’esecuzione, con impatto su costi e programma.
Dal foglio al cantiere
Come trasformiamo la checklist in un preventivo
A Milano e hinterland partiamo dal sopralluogo per verificare misure, stato visibile degli impianti, accessi e lavorazioni richieste. Il capitolato viene poi allineato al progetto e alle scelte effettive, con un unico referente per coordinare opere murarie, impianti e finiture.
01
Rilievo
Misure, accessi, impianti visibili e vincoli operativi.
02
Perimetro
Categorie, lavorazioni, quantità e responsabilità.
03
Scelte
Materiali, finiture e alternative ancora da confermare.
04
Preventivo
Voci chiare, condizioni e percorso operativo condiviso.
Un primo capitolato guidato
Ordina le esigenze con l’app MP Edile
MP EDILE – Ristruttura Smart raccoglie le informazioni sul progetto e genera una stima dei costi, un capitolato riassuntivo e una stima dei tempi. Puoi usarla come base prima di parlare con un tecnico.
Il risultato è orientativo: misure, impianti, materiali e condizioni del cantiere vengono verificati con il sopralluogo prima della proposta effettiva.
FAQ
Domande sul capitolato di ristrutturazione
Questo esempio è un modello contrattuale pronto da firmare?
No. È una traccia informativa per ordinare le esigenze e preparare il confronto con impresa e tecnici. Il capitolato effettivo va adattato all’immobile, al progetto, alle verifiche tecniche e agli accordi del caso concreto.
Come si indicano le quantità nel capitolato?
Usa l’unità coerente con la lavorazione: metri quadrati per superfici, metri lineari per profili e tubazioni, numero per punti o apparecchi, oppure a corpo quando il perimetro è descritto con precisione. Le quantità definitive richiedono rilievo e progetto.
I materiali devono essere già scelti?
Non necessariamente. Se il prodotto non è ancora deciso, indica almeno prestazione, formato o fascia di fornitura, quantità prevista e cosa accade se la scelta supera il riferimento. Le specifiche potranno essere aggiornate prima dell’ordine.
Come si descrivono inclusioni ed esclusioni?
Per ogni voce scrivi le attività e forniture comprese e, separatamente, ciò che resta fuori. È utile esplicitare anche trasporti, assistenze, smaltimento, pulizie e documenti, evitando di considerarli inclusi soltanto perché collegati alla lavorazione principale.
Come si gestiscono le possibili varianti?
Indica le condizioni che possono modificare la voce, per esempio un fondo degradato non visibile o una scelta cambiata dopo l’ordine. Prima di eseguire attività aggiuntive, perimetro, impatto economico e conseguenze sul programma vanno condivisi in modo chiaro.
L’app MP Edile sostituisce il sopralluogo?
No. L’app aiuta a raccogliere le esigenze e genera una stima dei costi, un capitolato riassuntivo e una stima dei tempi. Il sopralluogo serve a verificare misure, impianti, accessi e condizioni reali prima del preventivo.
5.0
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